Gentile “proprietario”:
ecco una breve introduzione alla nostra azienda. Se possiedi già una casa a Trieste e stai valutando la possibilità di trasformarla in una fonte di reddito affidandoci la gestione degli affitti vacanze per tuo conto, le seguenti righe potranno esserti utili.

Se stai (anche) cercando di acquistare una casa, mandaci un messaggio a [email protected] e potremo iniziare da lì.

Siamo un'azienda nata nel 2013 per la gestione degli affitti per le vacanze.

Ad oggi il team è composto da 12 persone a tempo pieno, più circa 20 lavoratori stagionali (principalmente per il check-in e l'assistenza).

Di solito iniziamo con uno sguardo alla proprietà: sappiamo già - in base alle statistiche degli anni passati - quanto guadagna una casa media in una determinata zona di Trieste, ma prima di esporci con i numeri, dobbiamo davvero procurarci un quadro dettagliato della situazione.

Entro un paio di giorni riceverai un report in cui sono riportate le nostre previsioni economiche sia sulla parte dei redditi che sulle eventuali spese che potrebbero essere necessarie per preparare la casa per i tuoi primi affitti per le vacanze.
L'approccio sbagliato è “iniziamo dalle basi e se le cose funzionano, compreremo tutto il resto”.

Le case devono essere perfette al giorno uno, altrimenti le prime recensioni negative comprometteranno per sempre il tuo posizionamento su Booking.com, Airbnb e così via.
Nello stesso rapporto, ti faremo sapere la percentuale esatta della nostra commissione.

Questa dipende da diversi fattori: il potenziale della casa (più grande è, meglio è, così possiamo accontentarci di uno sconto) e dalla mole di lavoro che dovremo dedicare alla preparazione di quel luogo specifico per accogliere i primi ospiti.

La media è del 30%. Raramente di più (accade su proprietà molto piccole), spesso di meno (in caso di appartamenti di fascia alta pronti all'uso che hanno un grande potenziale).

Esamineremo quindi i documenti per controllare tre volte che tutto sia perfetto:
Fondamentalmente dobbiamo dimostrare che gli impianti elettrici e del gas sono aggiornati, e che la planimetria ufficiale della casa corrisponda effettivamente alla realtà.

Se tutto è a posto, il manutentore e la persona che effettuerà il “Controllo qualità” (controllare qualunque piccolo oggetto possa mancare - di solito stoviglie), daranno una seconda occhiata alla casa, per anticipare eventuali malfunzionamenti tecnici e preparare il “manuale della casa” con tutte le risposte a tutto ciò che potrebbe andare storto.

Verificheremo quindi ogni possibilità per evitare gli sprechi in bolletta: ad esempio in caso di impianti di riscaldamento autonomo, consigliamo vivamente di installare un termostato Netatmo (o altro WiFi), in modo da poterlo controllare da remoto prima, durante e dopo ogni prenotazione invernale.

Abbiamo quindi bisogno di 5 copie delle chiavi (2 per i turisti, 1 per l'impresa di pulizie, 1 per il nostro ufficio, 1 per emergenze / manutentore).

Una volta concordato il contratto e pronti a partire, torneremo con "oggetti di scena" (fiori, frutta fresca, ecc.) Per scattare le foto, fare un video promozionale e scansionare il luogo con la tecnologia 3D Matterport.

Poi porteremo tutte le pratiche agli uffici pubblici per ottenere le autorizzazioni (ci vogliono un paio di giorni). Questo ci garantirà l'accesso al Portale della Polizia che viene usato per comunicare il nome di ogni ospite pagante.

Saremo quindi pronti per andare online.

Inizieremo pubblicando su Booking.com, Airbnb, Homeaway, Expedia e TriesteVillas.com

Il numero totale di portali online su cui possiamo pubblicare inserzioni è di circa 30, ma i principali (e quasi esclusivi) sono:

Booking.com con una media del 50% delle prenotazioni, TriesteVillas con il 30% e Airbnb con il 20%.

Tutti gli altri siti web sommano, a seconda della proprietà specifica, a non più del 4% delle entrate.

Successivamente definiremo la politica dei prezzi ed eseguiremo il collegamento al nostro software di revenue management (si aggiorna automaticamente ogni 24 ore, in base alla curva domanda/offerta di case vacanze e hotel simili nella stessa zona di Trieste). Questo sistema automatico verrà poi corretto manualmente ogni due giorni fino a quando non saremo soddisfatti della politica dei prezzi adottata.

Qualunque sia la prenotazione, lo schema standard è il seguente:

PREZZO PAGATO DALL'OSPITE
     - PULIZIA
     - IVA (l'IVA italiana sul turismo è del 10%)
     - TARIFFA PORTALE (18% Booking.com, 6% Airbnb, 0% Triestevillas offline, 5% TriesteVillas online)
     - COMMISSIONE DI TRANSAZIONE (0% in contanti, 0,5% in modalità ATM, 1% su carta di credito)
     = UTILE NETTO

Il risultato netto è diviso per il 70% al proprietario e per il 30% alla nostra azienda.
Dal punto di vista fiscale, dobbiamo trattenere il 21% dai loro guadagni netti e pagarli direttamente all'ufficio delle imposte.
   
Il 15 di ogni mese, paghiamo il proprietario - tramite bonifico bancario - per quanto ha guadagnato il mese precedente.

Una volta fatto questo (una stima realistica per tutti i passaggi precedenti è di 3 settimane), saremo operativi.

Ci occuperemo di prenotazioni, pagamenti, check-in, assistenza durante il soggiorno, servizi extra, pulizie (compresa biancheria, carta igienica e set cortesia).

La biancheria e gli asciugamani personali del proprietario dovranno essere riposti altrove (in qualsiasi guardaroba), poiché per gli ospiti ne verranno usati di nostri.

Riceverai un accesso Proprietario al nostro backend web, nel quale vedrai quali prenotazioni sono confermate, a quali condizioni, e in quali date, e sarai libero di creare qualsiasi "Prenotazione proprietario" per qualsiasi volta desidererai venire (o ospitare amici), in date non già prenotate.

Non ci assumiamo la responsabilità per eventuali danni che il turista possa causare, ma cercheremo di gestire il problema per tuo conto.

Se qualcosa è rotto o rovinato, tratteniamo la cauzione (solitamente 200 €), ma per importi superiori a 200 € suggeriamo al proprietario di assicurare la casa con un contratto assicurativo con costi intorno ai 180 € / anno.

La bellezza e la magia della nostra azienda è (e deve continuare ad essere) il "lato umano":

Non siamo una normale agenzia immobiliare, ma come avrai modo di scoprire, siamo anche i risolutori di problemi, spesso imprevedibili e talvolta complessi, offrendo sia ai proprietari che ai turisti la tranquillità di sapere che possono contare - per qualsiasi tipo di problema - su di noi. Un concetto chiave da tenere a mente è che guadagniamo in base al risultato che portiamo nelle tue tasche, quindi è nel nostro interesse fare tutto il possibile per massimizzare i profitti e soddisfare le aspettative.

Questo è il motivo per cui potremmo iniziare con una politica dei prezzi molto aggressiva nei primi mesi di vita di una nuova inserzione, per poi iniziare ad aumentare gradualmente i prezzi una volta stabilita la "reputazione delle recensioni online".

Quello che facciamo è anche alternare veri e propri affitti vacanze, con affitti di medio periodo ad aziende: nella stagione turistica i soggiorni minimi possono essere fissati su un range di 2/3 notti, ma in inverno spesso è meglio cercare lavoratori che necessiti del posto per settimane o mesi di seguito.

Tutto deve essere concordato in anticipo, quindi potremo impostare tutte le regole di conseguenza.

Se sei interessato a dare uno sguardo più approfondito alla nostra azienda, inviare un'e-mail a [email protected] farà il lavoro.

Se ancora non possiedi alcuna proprietà a Trieste, considera che anche molte delle nostre proprietà sono in vendita. Ciò significa che puoi "provare prima di acquistare" e che abbiamo una lunga storia di statistiche e dati che ti daranno un'idea precisa del ritorno sull'investimento che puoi aspettarti.


- Martino, Co-Founder.