Chi può comprare casa in Italia

Una domanda legittima

Ce lo chiedono davvero, e fanno bene. Diversi paesi limitano gli acquisti immobiliari degli stranieri — Canada, Australia e Svizzera fra questi. Anche l'Italia ha le sue regole. Sono solo meno famose.

La versione breve, al 2026:

• Cittadini UE e SEE (il SEE aggiunge Islanda, Liechtenstein e Norvegia): comprano esattamente come un italiano. Nessun permesso, nessuna verifica, nessuna condizione.
• Extra-UE regolarmente soggiornanti in Italia — permesso valido per lavoro, famiglia o studio, o permesso investitori: comprano liberamente anche loro.
• Tutti gli altri comprano sotto una condizione che si chiama reciprocità: l'Italia vi lascia comprare qui nella misura in cui il vostro paese lascerebbe comprare un italiano da voi.

Un dettaglio che inganna molti: la Svizzera è nell'EFTA ma non ha mai aderito al SEE. I cittadini svizzeri passano quindi dalla verifica di reciprocità — ci torniamo tra poco.

La reciprocità, e chi la controlla davvero

La regola sta nell'articolo 16 delle preleggi, e a verificarla non sono l'agenzia né il compratore: è il notaio, caso per caso, prima dell'atto. I riferimenti di lavoro sono le schede paese del Ministero degli Esteri e la banca dati dei trattati; la responsabilità è del notaio. Non è una formalità: un atto firmato senza reciprocità è nullo, e un tribunale italiano ne ha già annullato uno.

Ecco come stanno le nazionalità che vediamo più spesso, a luglio 2026:

Passaporto	Situazione
Stati Uniti	Reciprocità pacifica nella prassi notarile. Nessun limite particolare per le persone fisiche.
Regno Unito	Extra-UE dalla Brexit, ma la reciprocità è soddisfatta: il diritto inglese non limita i compratori stranieri, quindi l'Italia non limita voi.
Svizzera	Limitata. L'Italia rispecchia la Lex Koller: seconda casa fino a 200 m² di superficie abitabile netta e 1.000 m² di terreno. Nessun limite se si prende la residenza in Italia.
Canada	Attualmente bloccata per il residenziale. Il Canada vieta ai non canadesi l'acquisto di immobili residenziali fino al 1° gennaio 2027; l'Italia restituisce il divieto. Eccezioni strette, decide il notaio.
Australia	Limitata. L'Australia vieta agli stranieri le case esistenti da aprile 2025 a marzo 2027; lo specchio si applica.

Una coppia svizzera residente a Zurigo vuole una villa sulla costa triestina come casa di vacanza. Superficie abitabile netta: 260 m². A oggi (2026) il notaio ferma l'acquisto alla soglia dei 200 m². Le opzioni: un immobile più piccolo, oppure la residenza in Italia — e il limite sparisce. Meglio saperlo prima della visita che dopo.

Due note di servizio. Il divieto canadese scade il 1° gennaio 2027, quello australiano a marzo 2027: entrambe le posizioni andranno riverificate — lo facciamo noi. E se il vostro passaporto non è in tabella, la risposta non è «no»: è «chiedete». Giriamo la domanda al notaio prima che vi affezioniate a qualcosa.

Comprare casa non dà il diritto di restare

Vale la pena dirlo chiaro, perché l'equivoco è frequente. Il rogito vi dà una casa, non un visto. I visitatori extra-UE — americani e britannici compresi — restano sull'orologio Schengen: 90 giorni su qualsiasi periodo di 180, contati su tutta l'area Schengen, non per singolo paese. E l'Italia non ha un «golden visa» immobiliare: l'Investor Visa esiste, ma gli investimenti qualificanti (al 2026: 2 milioni di euro in titoli di Stato, 500.000 euro in una società italiana, 250.000 euro in una startup innovativa, 1 milione in filantropia) non includono, volutamente, il mattone.

Quello che la proprietà fa, semmai, è rafforzare una domanda di visto: dimostra che avete dove stare.

Il visto per residenza elettiva, a grandi linee

Per chi vuole vivere in Italia senza lavorare in Italia: pensionati, soprattutto, e chi vive di rendita. È un visto nazionale di tipo D, da chiedere al consolato italiano competente per la vostra residenza. In sintesi, al 2026: redditi da fonti passive — pensioni, affitti, investimenti; lo stipendio non conta — sopra la soglia di legge di 31.000 euro l'anno per il richiedente singolo, fissata da una direttiva ministeriale del 2000. In pratica i consolati si aspettano di più, e per una coppia sposata la prassi indica circa 38.000 euro. Aggiungete l'alloggio in Italia (di proprietà o in affitto), l'assicurazione sanitaria, e il fatto che non consente di lavorare. I consolati hanno ampia discrezionalità, e la usano. Entro otto giorni dall'ingresso si chiede il permesso di soggiorno in Questura.

Una postilla dalla prassi notarile: il permesso per residenza elettiva, da solo, non sostituisce la verifica di reciprocità. Irrilevante per americani e britannici; rilevante per le nazionalità fuori dalla lista sicura.

Prendete tutto questo come uno schizzo: la checklist che conta è quella del vostro consolato.

Il primo passo concreto: il codice fiscale

È l'identificativo che sblocca tutto il resto: rogito, preliminare, utenze, conto in banca se un giorno lo vorrete. È gratuito, non scade, e si ottiene in due modi: al consolato italiano nel vostro paese di residenza, oppure all'Agenzia delle Entrate in Italia con il modello AA4/8 — anche tramite un delegato, quindi il notaio, l'avvocato o noi possiamo ottenerlo senza farvi prendere un aereo. La prassi consolare varia: alcuni consolati lo rilasciano volentieri per gli atti notarili, altri preferiscono la via del delegato. Conta solo il codice attribuito dall'Agenzia — non quello «calcolato» da un sito.

Se fate sul serio, fatelo presto. Non costa nulla e toglie di mezzo un collo di bottiglia.

Serve un conto corrente italiano?

Per l'acquisto in sé: no. Nessuna norma lo richiede. Il prezzo può viaggiare con bonifico internazionale, SEPA o SWIFT, dal vostro conto estero. Quello su cui l'Italia insiste è la tracciabilità: ogni pagamento viene dichiarato nell'atto, uno per uno, e il notaio vorrà una risposta pulita sull'origine dei fondi — l'antiriciclaggio qui si prende sul serio. Tenete pronta la documentazione.

Uno strumento da conoscere: il deposito prezzo presso il notaio. Su richiesta di una sola delle parti — e basta la richiesta — il notaio deve custodire il saldo su un conto dedicato e segregato fino alla trascrizione dell'atto. Somme impignorabili, anche dai creditori del venditore. Per chi muove una cifra importante attraverso un confine, è un'assicurazione silenziosa al prezzo di una richiesta.

Un conto italiano diventa comodo dopo — utenze, imposte, un eventuale mutuo — ma non è una condizione del rogito. La meccanica di bonifici, valute e tempi è in Moving money into Italy.

Dove vi lascia tutto questo

Se siete compratori UE, americani o britannici: la porta è aperta, e le prime due mosse sono il codice fiscale e un budget onesto — per il secondo, le imposte d'acquisto, i numeri veri. Se il passaporto è più esotico: prima chiedete, poi sfogliate il portfolio. La sequenza completa dalla proposta alle chiavi è in Come funziona comprare casa in Italia, e come la percorriamo insieme in /compra.

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Una panoramica, non una consulenza. Le posizioni di reciprocità si muovono — Canada e Australia sono da riverificare nel 2027 — e sull'acquisto specifico l'ultima parola è del notaio, sul fisco del commercialista. TriesteVillas accompagna i compratori internazionali in ogni fase, notaio compreso. richieste@triestevillas.com · +39 331 8940822 (WhatsApp benvenuto).