Lieber "Besitzer":
Hier eine kurze Vorstellung unseres Unternehmens. Wenn Sie bereits ein Haus in Triest besitzen und die Möglichkeit in Betracht ziehen, es zu einer Einnahmequelle zu machen, indem Sie uns die Verwaltung von Ferienunterkünften in Ihrem Namen anvertrauen, können die folgenden Zeilen für Sie hilfreich sein.

Wenn Sie (auch) ein Haus kaufen möchten, senden Sie uns eine Nachricht an [email protected] und wir können dort beginnen.

Wir sind ein 2013 gegründetes Unternehmen für die Verwaltung von Ferienunterkünften.

Bis heute besteht das Team aus 12 Vollzeitkräften sowie rund 20 Saisonkräften (hauptsächlich für Check-in und Assistenz).

Normalerweise beginnen wir mit einem Blick auf die Immobilie: Wir wissen bereits - basierend auf den Statistiken der letzten Jahre - wie viel ein durchschnittliches Haus in einer bestimmten Gegend von Triest verdient, aber bevor wir uns mit den Zahlen aussetzen, müssen wir es wirklich bekommen ein detailliertes Lagebild.

Innerhalb weniger Tage erhalten Sie einen Bericht mit unseren wirtschaftlichen Prognosen sowohl auf der Einnahmenseite als auch auf den eventuell notwendigen Ausgaben, um das Haus für Ihre ersten Ferienvermietungen vorzubereiten.
Der falsche Ansatz ist „Lass uns mit den Grundlagen beginnen und wenn es funktioniert, kaufen wir alles andere“.

Häuser müssen am ersten Tag perfekt sein, sonst werden die ersten negativen Bewertungen Ihr Ranking auf Booking.com, Airbnb und so weiter für immer beeinträchtigen.
Im selben Bericht teilen wir Ihnen den genauen Prozentsatz unserer Provision mit.

Dies hängt von mehreren Faktoren ab: dem Potenzial des Hauses (je größer, desto besser, sodass wir uns mit einem Rabatt zufrieden geben können) und dem Arbeitsaufwand, den wir aufwenden müssen, um diesen speziellen Ort für den Empfang der ersten Gäste vorzubereiten.

Der Durchschnitt liegt bei 30%. Selten mehr (bei sehr kleinen Objekten), oft weniger (bei bezugsfertigen High-End-Wohnungen mit großem Potenzial).

Wir gehen dann die Dokumente durch, um dreimal zu überprüfen, ob alles perfekt ist:
Grundsätzlich müssen wir nachweisen, dass die Elektro- und Gasanlagen auf dem neuesten Stand sind und der offizielle Grundriss des Hauses tatsächlich der Realität entspricht.

Wenn alles in Ordnung ist, schauen sich der Hausmeister und die Person, die die "Qualitätskontrolle" durchführt (überprüfen Sie eventuell fehlende kleine Gegenstände - in der Regel Geschirr) das Haus noch einmal an, um eventuelle technische Störungen zu antizipieren und Bereiten Sie das "Haushandbuch" vor mit allen Antworten auf alles, was schief gehen könnte.

Wir prüfen daher jede Möglichkeit, Verschwendung in der Rechnung zu vermeiden: Wir empfehlen beispielsweise bei autonomen Heizsystemen dringend die Installation eines Netatmo-Thermostats (oder eines anderen WLANs), damit Sie es vor, während und nach jedem Winter fernsteuern können Buchung.

Wir benötigen daher 5 Kopien der Schlüssel (2 für Touristen, 1 für die Reinigungsfirma, 1 für unser Büro, 1 für Notfälle / Wartung).

Sobald der Vertrag vereinbart und einsatzbereit ist, kehren wir mit "Requisiten" (Blumen, frisches Obst usw.) zurück, um Fotos zu machen, ein Werbevideo zu machen und den Ort mit 3D-Matterport-Technologie zu scannen.

Dann bringen wir den ganzen Papierkram zu den öffentlichen Ämtern, um die Genehmigungen einzuholen (es dauert ein paar Tage). Dadurch erhalten wir Zugang zum Polizeiportal, das verwendet wird, um den Namen jedes zahlenden Gastes mitzuteilen.

Wir sind dann bereit, online zu gehen.

Wir beginnen mit der Veröffentlichung auf Booking.com, Airbnb, Homeaway, Expedia und TriesteVillas.com

Die Gesamtzahl der Online-Portale, auf denen wir Anzeigen veröffentlichen können, beträgt etwa 30, aber die wichtigsten (und fast ausschließlich) sind:

Booking.com mit durchschnittlich 50 % der Buchungen, TriesteVillas mit 30 % und Airbnb mit 20 %.

Alle anderen Websites summieren sich je nach Objekt zu maximal 4% des Umsatzes.

Wir werden dann die Preispolitik definieren und eine Verbindung zu unserer Revenue-Management-Software herstellen (sie aktualisiert sich automatisch alle 24 Stunden, basierend auf der Angebots- / Nachfragekurve ähnlicher Ferienhäuser und Hotels in derselben Gegend von Triest). Dieses automatische System wird dann alle zwei Tage manuell korrigiert, bis wir mit der angenommenen Preispolitik zufrieden sind.

Unabhängig von der Reservierung sieht das Standardschema wie folgt aus:

VOM GAST BEZAHLTER PREIS
     - REINIGUNG
     - Mehrwertsteuer (die italienische Mehrwertsteuer auf den Tourismus beträgt 10%)
     - PORTALRATE (18% Booking.com, 6% Airbnb, 0% Triestevillas offline, 5% TriesteVillas online)
     - TRANSAKTIONSGEBÜHR (0% in bar, 0,5% im ATM-Modus, 1% auf Kreditkarte)
     = NETTOGEWINN

Das Nettoergebnis wird zu 70% an den Eigentümer und zu 30% an unser Unternehmen geteilt.
Aus steuerlicher Sicht müssen wir 21% von ihrem Nettoeinkommen einbehalten und direkt an das Finanzamt abführen.
   
Am 15. eines jeden Monats zahlen wir dem Eigentümer - per Banküberweisung - das, was er im Vormonat verdient hat.

Sobald dies erledigt ist (eine realistische Schätzung für alle oben genannten Schritte beträgt 3 Wochen), werden wir einsatzbereit sein.

Wir kümmern uns um Reservierungen, Zahlungen, Check-in, Unterstützung während des Aufenthalts, zusätzliche Dienstleistungen, Reinigung (einschließlich Bettwäsche, Toilettenpapier und Willkommensset).

Die persönliche Bettwäsche und Handtücher des Eigentümers müssen an anderer Stelle (in jedem Kleiderschrank) aufbewahrt werden, da unsere Gäste unsere eigenen Handtücher verwenden.

Sie erhalten als Eigentümer Zugang zu unserem Web-Backend, wo Sie sehen, welche Buchungen zu welchen Bedingungen und zu welchen Terminen bestätigt wurden, und Sie können jederzeit "Besitzer-Buchungen" erstellen, wenn Sie kommen möchten (oder Freunde beherbergen). ), an Nicht-Terminen, bereits gebucht.

Wir übernehmen keine Verantwortung für Schäden, die der Tourist verursacht, aber wir werden versuchen, das Problem in Ihrem Namen zu lösen.

Wenn etwas kaputt oder beschädigt ist, behalten wir die Kaution (normalerweise 200 €), aber für Beträge über 200 € empfehlen wir dem Eigentümer, das Haus mit einem Versicherungsvertrag mit Kosten von ca. 180 € / Jahr zu versichern.

Die Schönheit und Magie unseres Unternehmens ist (und muss auch weiterhin) die „menschliche Seite“ sein:

Wir sind keine normale Immobilienagentur, aber wie Sie sehen werden, sind wir auch Problemlöser, oft unvorhersehbar und manchmal komplex, die sowohl Eigentümern als auch Touristen die Gewissheit bieten, dass sie zählen können - für jede Art von Problem - auf wir. Ein wichtiges Konzept, das Sie im Hinterkopf behalten sollten, ist, dass wir Geld basierend auf dem Ergebnis verdienen, das wir in Ihrer Tasche haben.

Aus diesem Grund können wir in den ersten Monaten eines neuen Listings mit einer sehr aggressiven Preispolitik beginnen und dann schrittweise die Preise erhöhen, sobald sich der "Ruf der Online-Bewertungen" etabliert hat.

Was wir tun, ist auch die Abwechselung von echten Ferienvermietungen mit mittelfristigen Vermietungen an Unternehmen: In der Touristensaison können die Mindestaufenthalte auf 2/3 Nächte festgelegt werden, aber im Winter ist es oft besser, nach Arbeitskräften zu suchen, die wochen- oder monatelang den Platz brauchen.

Alles muss im Voraus vereinbart werden, damit wir alle Regeln entsprechend festlegen können.

Wenn Sie daran interessiert sind, sich unser Unternehmen genauer anzusehen, senden Sie eine E-Mail an [email protected].

Wenn Sie noch keine Immobilien in Triest besitzen, denken Sie daran, dass viele unserer Immobilien auch zum Verkauf stehen. Dies bedeutet, dass Sie "vor dem Kauf ausprobieren" können und dass wir über eine lange Geschichte von Statistiken und Daten verfügen, die Ihnen eine genaue Vorstellung von der Rendite geben, die Sie erwarten können.


- Martino, Mitbegründer.