Estimado "propietario":
aquí hay una breve introducción a nuestra empresa. Si ya eres propietario de una casa en Trieste y estás considerando la posibilidad de convertirla en una fuente de ingresos confiándonos la gestión de los alquileres vacacionales en tu nombre, las siguientes líneas pueden serte útiles.

Si está (también) buscando comprar una casa, envíenos un mensaje a [email protected] y podemos comenzar por ahí.

Somos una empresa nacida en 2013 para la gestión de alquileres vacacionales.

Hasta la fecha, el equipo está formado por 12 personas a tiempo completo, más alrededor de 20 trabajadores temporeros (principalmente para el check-in y la asistencia).

Por lo general, comenzamos con un vistazo a la propiedad: ya sabemos, según las estadísticas de los últimos años, cuánto gana una casa promedio en una determinada área de Trieste, pero antes de exponernos con los números, realmente necesitamos obtener una imagen detallada de la situación.

En un par de días recibirás un informe con nuestras previsiones económicas tanto por el lado de los ingresos como por los gastos que puedan ser necesarios para preparar la casa para tus primeros alquileres vacacionales.
El enfoque equivocado es “comencemos con lo básico y si las cosas funcionan, compraremos todo lo demás”.

Las casas deben ser perfectas desde el primer día; de lo contrario, las primeras críticas negativas comprometerán para siempre su clasificación en Booking.com, Airbnb, etc.
En el mismo informe, le haremos saber el porcentaje exacto de nuestra comisión.

Esto depende de varios factores: el potencial de la casa (cuanto más grande mejor, así podemos conformarnos con un descuento) y la cantidad de trabajo que tendremos que dedicar a preparar ese lugar específico para recibir a los primeros huéspedes.

El promedio es del 30%. Rara vez más (ocurre en propiedades muy pequeñas), a menudo menos (en el caso de apartamentos de alta gama listos para usar que tienen un gran potencial).

Luego revisaremos los documentos para comprobar tres veces que todo está perfecto:
Básicamente tenemos que demostrar que los sistemas eléctricos y de gas están actualizados y que el plano oficial de la casa corresponde realmente a la realidad.

Si todo está en orden, el técnico de mantenimiento y la persona que realizará el "Control de calidad" (comprobar cualquier objeto pequeño que pueda faltar, normalmente vajilla), harán un segundo vistazo a la casa, para anticipar cualquier mal funcionamiento técnico y Prepara el "manual de la casa" con todas las respuestas a todo lo que pueda salir mal.

Por lo tanto, revisaremos todas las posibilidades para evitar desperdicios en la factura: por ejemplo, en el caso de los sistemas de calefacción autónomos, recomendamos encarecidamente instalar un termostato Netatmo (u otro WiFi), para que pueda controlarlo de forma remota antes, durante y después de cada invierno. reserva.

Por lo tanto, necesitamos 5 copias de las llaves (2 para turistas, 1 para la empresa de limpieza, 1 para nuestra oficina, 1 para emergencias / mantenimiento).

Una vez pactado el contrato y listo para salir, regresaremos con "atrezzo" (flores, fruta fresca, etc.) para tomar fotografías, realizar un video promocional y escanear el lugar con tecnología 3D Matterport.

Luego llevaremos todos los trámites a las oficinas públicas para obtener las autorizaciones (demora un par de días). Esto nos dará acceso al Portal de la Policía que se utiliza para comunicar el nombre de cada huésped que paga.

Entonces estaremos listos para conectarnos.

Comenzaremos publicando en Booking.com, Airbnb, Homeaway, Expedia y TriesteVillas.com.

El número total de portales online en los que podemos publicar anuncios es de unos 30, pero los principales (y casi exclusivos) son:

Booking.com con una media del 50% de las reservas, TriesteVillas con un 30% y Airbnb con un 20%.

Todos los demás sitios web suman, dependiendo de la propiedad específica, no más del 4% de los ingresos.

Luego, definiremos la política de precios y nos conectaremos a nuestro software de gestión de ingresos (se actualiza automáticamente cada 24 horas, según la curva de oferta / demanda de casas de vacaciones y hoteles similares en la misma zona de Trieste). Este sistema automático se corregirá manualmente cada dos días hasta que estemos satisfechos con la política de precios adoptada.

Cualquiera que sea la reserva, el esquema estándar es el siguiente:

PRECIO PAGADO POR EL INVITADO
     - LIMPIEZA
     - IVA (el IVA italiano sobre el turismo es del 10%)
     - TARIFA PORTAL (18% Booking.com, 6% Airbnb, 0% Triestevillas offline, 5% TriesteVillas online)
     - TARIFA DE TRANSACCIÓN (0% en efectivo, 0.5% en modo cajero automático, 1% en tarjeta de crédito)
     = BENEFICIO NETO

El resultado neto se divide en un 70% para el propietario y un 30% para nuestra empresa.
Desde una perspectiva fiscal, necesitamos retener el 21% de sus ganancias netas y pagarlas directamente a la oficina de impuestos.
   
El día 15 de cada mes, pagamos al propietario, mediante transferencia bancaria, lo que ganó el mes anterior.

Una vez hecho esto (una estimación realista para todos los pasos anteriores es de 3 semanas), estaremos listos y en funcionamiento.

Nos encargaremos de reservas, pagos, check-in, asistencia durante la estancia, servicios extras, limpieza (incluye ropa de cama, papel higiénico y set de cortesía).

La ropa de cama y las toallas personales del propietario deben guardarse en otro lugar (en cualquier armario), ya que nuestros huéspedes utilizarán nuestras propias toallas.

Recibirá acceso de propietario a nuestro backend web, donde verá qué reservas están confirmadas, en qué condiciones y en qué fechas, y puede crear cualquier "reserva de propietario" para cualquier momento que desee venir (o alojar amigos ), en fechas no reservadas.

No nos hacemos responsables de los daños que el turista pueda causar, pero intentaremos gestionar el problema en su nombre.

Si algo se rompe o daña, nos quedamos con la fianza (normalmente 200 €), pero para importes superiores a 200 € sugerimos al propietario que asegure la casa con un contrato de seguro con un coste en torno a los 180 € / año.

La belleza y la magia de nuestra empresa es (y debe seguir siendo) el "lado humano":

No somos una agencia inmobiliaria normal, pero como verá, también somos solucionadores de problemas, a menudo impredecibles y a veces complejos, ofreciendo tanto a los propietarios como a los turistas la tranquilidad de saber que pueden contar, para cualquier tipo de problema, en nosotros. Un concepto clave a tener en cuenta es que ganamos dinero en función del resultado que llevamos en el bolsillo, por lo que nos conviene hacer todo lo posible para maximizar las ganancias y cumplir con las expectativas.

Es por eso que podemos comenzar con una política de precios muy agresiva en los primeros meses de un nuevo listado y luego comenzar a aumentar gradualmente los precios una vez establecida la "reputación de las reseñas en línea".

Lo que hacemos también es alternar alquileres vacacionales reales, con alquileres a medio plazo a empresas: en temporada turística, las estancias mínimas se pueden fijar en un rango de 2/3 noches, pero en invierno suele ser mejor buscar trabajadores que Necesito el lugar durante semanas o meses seguidos.

Todo debe acordarse de antemano, para que podamos establecer todas las reglas en consecuencia.

Si está interesado en profundizar en nuestra empresa, enviar un correo electrónico a [email protected] hará el trabajo.

Si aún no posee propiedades en Trieste, considere que muchas de nuestras propiedades también están a la venta. Esto significa que puede "probar antes de comprar" y que tenemos un largo historial de estadísticas y datos que le darán una idea precisa del retorno de la inversión que puede esperar.


- Martino, cofundador.